Je zal maar eigenaar van een niet verduurzaamd gebouw zijn

Of je nu een woningcorporatie bent, een commerciële verhuurder van appartementen of kantoren, een gemeente of de rijksoverheid, iedereen moet zijn vastgoed gaan verduurzamen. Wie de documentaire An Inconvenient Truth van Davis Guggenheim en gepresenteerd door Al Gore in mei 2006 heeft gezien zal doordrongen zijn van het feit dat de Aarde aan het opwarmen is en het klimaat over de hele wereld aan het veranderen is. Vrienden in Spanje maakten in de zomer van dichtbij mee wat een storm kan doen met je bezittingen. Elke keer als ik tijdens de cursus over duurzaamheid een stukje van An Inconvenient Truth laat zien zijn de aanwezigen onder de indruk. Maar er zijn er weinig die opmerken dat Al Gore aan de hand van een kaart laat zien dat ongeveer de helft van Nederland onder water gaat verdwijnen als het gevolg van het opwarmen van de Aarde. Mogelijk wensen wij dat te negeren, maar investeerders uit Amerika en Canada vragen daar steevast naar. Denken wij dat het zo’n vaart niet zal lopen of hopen we dat Hansje Brinker ons net op tijd komt redden?

We zullen dus moeten verduurzamen of we willen of niet. Cursisten vragen mij of het echt zo’n verschil gaat maken of Nederland mee doet of niet. Persoonlijk denk ik het niet, maar we moeten doen wat we kunnen. Als we allemaal samen ons uiterste best gaan doen kunnen we het tij misschien nog keren. Voorlopig beperken we ons tot het overdag maximaal 100 kilometer per uur te rijden op de snelweg. En natuurlijk het zo goed mogelijk isoleren van de nieuwbouw die meteen voorzien wordt van warmtepompen en zonnepanelen. Tenminste als de grond PFAS vrij is en de stikstof normen niet worden overschreden.

Maar Nederland staat nog vol met woningen, kantoren, winkels, ziekenhuizen en scholen die energetisch nog ver onder de maat scoren. Sommigen met een energielabel dat zo slecht is dat wat je ook doet het pand hooguit verbeterd kan worden naar energielabel B, maar wat nimmer energieneutraal gemaakt kan worden. Althans niet zonder onverantwoord hoge investeringen.

En daar wringt nou precies de schoen, wat doen we met die oude bestaande gebouwen? Terwijl ik dit artikel schrijf, kijk ik uit het raam naar het gemeentehuis van Geldrop. Geld voor nieuwbouw zat er niet in dus moest er gerenoveerd worden. Kosten 5,5 miljoen euro. Tijdens de bouw werd besloten om “van het gas af te gaan”. De kosten zijn inmiddels opgelopen tot 7 miljoen euro. Althans volgens het Eindhovens Dagblad. Uit ervaring weet ik dat ook wel eens potjes voor onderhoudskosten creatief worden ingezet. Immers hebben we straks geen energiekosten meer. Daarvoor hebben we nu warmtepompen en zonnepanelen. Ik hoop dat dat allemaal goed berekend is. Die maatwerkadviezen waar alles mee berekend wordt blijken nogal eens niet te kloppen. Met name als een grootverbruiker zoals een gemeente elektra en gas tegen een zeer lage prijs inkoopt en de terugverdientijd erg lang gaat worden. Dus Raadsleden; ben kritisch op de cijfers die u voorgeschoteld krijgt.

Nog even terug naar dat snoepen uit dat onderhoudskostenpotje. Uit datzelfde potje moeten de kosten voor preventief onderhoud betaald worden. Kan dat wel?

Even een klein voorbeeld. De eerste Nul Op de Meter woning staat in Wageningen aan de Tarthorst 104 en werd in juni 2015 opgeleverd. De oorspronkelijke verkoopprijs was 187.000 euro en werd na de verbouwing eind 2017 voor 215.000 euro verkocht. Volgens mijn bronnen is er voor meer dan 70.000 euro verbouwd. Voor nieuwe projecten schat men de kosten op 45.000 euro.

  

Voor een dergelijk woning moet, in niet verduurzaamde staat, jaarlijks 1.494 euro gereserveerd worden voor het eigenaarsonderhoud. In verduurzaamde staat (NOM) moet er per jaar 2.631 euro gereserveerd worden. Er moet bijna 75 % meer gereserveerd gaan worden door de duurzame installaties! Natuurlijk mag de huur verhoogd worden bij sociale huurwoningen op grond van de Energieprestatievergoeding, maar die verhoging heeft u hard nodig voor de financiering van het verduurzamen van het pand. Bij commerciële verhuur is dit echter een zaak tussen huurder en verhuurder.

U moet dus oppassen dat u in uw berekeningen de jaarlijks extra te reserveren onderhoudskosten voor de duurzame installaties niet onderschat. Anders worden die gekort op uw reserveringen voor het normale onderhoud of zakt uw rendement en dus de waarde van het vastgoed. U bent gewaarschuwd.

 

In onze Vastgoed Taxatiewijzer publiceren wij jaarlijks de exploitatiekosten van vastgoed van woningen tot scholen. Zelf begeleiden wij vele verduurzamingsprojecten door het gehele land van woningen, kantoorgebouwen tot hele gemeenten. Uit ervaring weet ik dat dit altijd complexe projecten zijn. Gelukkig beschikken we over een goed team van bouwkundigen, installatietechnisch adviseurs, duurzaamheidadviseurs, bouwmanagers, tendermanagers en zelfs een jurist en een taxateur. En we hebben ze allemaal nodig om er voor te zorgen dat de opdrachtgever waar krijgt voor zijn geld en te voorkomen dat er achteraf toch een lager rendement gehaald wordt dan in de planvorming was gedacht.